Fator Gerador, Contribuinte, Base de Cálculo, Alíquota

Fator gerador (Lei Complementar 710/2005 – art. 274)

I – A transmissão de bem imóvel por natureza ou por acessão física;

II – A transmissão de direitos reais sobre bens imóveis, exceto os direitos reais de garantia;
III – A cessão de direitos relativos á aquisição de bens imóveis.
Parágrafo Único. O imposto incidirá especificamente sobre:

1. A compra e venda;
2. b) A dação em pagamento;
3. c) A permuta, inclusive aquela realizada entre coproprietários;
4. d) O mandato em causa própria ou com poderes equivalentes, para a transmissão de bem imóvel e respectivo substabelecimento, ressalvado o caso de o mandatário receber a escritura definitiva do imóvel;
5. e) E arrematação, a adjudicação e a remição;
6. f) As partilhas efetuadas em virtude de condomínio de bem imóvel, quando o cônjuge ou herdeiro receber, quota-parte de valor maior da parcela que lhe caberia na totalidade desse imóveis;
7. g) As divisões para extinção de condomínio de bem imóvel, quando for recebida por qualquer condômino quota-parte material cujo valor seja maior do que o de sua quota-parte ideal;
   h) A cessão de direitos do arrematante ou adjudicatário, depois de assinado o auto de arrematação ou adjudicação;
8. i) A cessão de direitos decorrentes de compromisso de compra e venda e de promessa de cessão;
9. j) A cessão de direitos a usucapião;
10. l) A cessão de direitos a usufruto;
11. m) A cessão de direitos á sucessão;
12. n) A cessão de benfeitorias e construções em terreno compromissado á venda ou alheio;
13. o) A cessão de direitos possessórios;
14. p) A acessão física quando houver pagamento de indenização;
15. q) A promessa de transmissão de propriedade, mediante compromisso devidamente quitado;
16. r) A servidão e a superfície;
17. s) Todos os demais atos onerosos, translativos de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e constitutivos de direitos reais, nos termos da legislação civil brasileira, sobre bens imóveis e demais cessões de direitos a eles relativos.

Contribuinte: é o adquirente ou cessionário de bem imóvel ou do direito a ele relativo.

Base de cálculo: (Lei Complementar 710/2005, Art. 280 e 280-A, acrescida pela Lei Complementar 20/2014):

A base de cálculo do imposto é, no mínimo, o valor venal dos bens ou direitos transmitidos, prevalecendo sempre o maior valor estabelecido na data do ato de transmissão.

• Não serão abatidas do valor venal quaisquer dívidas que onerem o imóvel transmitido.
• Nas cessões de direitos á aquisição, será deduzido da base de cálculo o valor ainda não pago cedente.
• Para os imóveis financiados pelo Sistema Financeiro de Habitação – SFH, o imposto será calculado da seguinte forma:

1. Sobre o valor financiado será aplicada a alíquota de 1%;
2. Sobre a diferença apurada entre o valor total da transação ou o valor venal do imóvel e o valor financiado, será aplicada a alíquota de 2%.

Quando o cálculo do tributo tenha por base, ou tome em consideração, o valor ou o preço de bens e direitos, a autoridade lançadora, mediante processo regular, arbitrará aquele valor ou o preço, sempre que sejam omissos ou não mereçam fé as declarações ou os esclarecimentos prestados, ou documentos expedidos pelo sujeito passivo ou pelo terceiro legalmente obrigado, ressalvado em caso de contestação, avaliação contraditória, administrativa ou judicial.

Parágrafo Único. Caso discorde com a base de cálculo do imposto apurado pela Secretaria Municipal de Economia e Finanças, nos termos do regulamento, o contribuinte poderá requerer avaliação especial do imóvel apresentando os dados de transação e os fundamentos do pedido. (Redação acrescida pela Lei Complementar nº 20/2014)

Alíquota do ITBI é de:

• Para os imóveis financiados pelo Sistema Financeiro de Habitação – SFH, o imposto será calculado da seguinte forma:

1. Sobre o valor financiado será aplicada a alíquota de 1%;
2. Sobre a diferença apurada entre o valor total da transação ou o valor venal do imóvel e o valor financiado, será aplicada a alíquota de 2%.

• Para o cálculo do imposto será aplicada a alíquota de 2%.